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査定の基準となる項目は?

2015~2016年あたりの不動産流通の指標は好調で、戸建住宅、マンションも前年度よりプラスの結果が出ています。その背景としてはオリンピックによる都内マンションの需要アップや中国人投資家による高級マンションへの投資などが考えられていますが、潜在的に高齢化が進んだことによる実家(空き家)の売却などもその要因の一部を担っていると考えられています。

特にオリンピック需要が終わる2020年の後半あたりから不動産価格は下落していくと予想されており、今年2016年から来年、再来年あたりまでに売却予定の不動産は手放しておくのが理想だと思います。そうなるとそろそろ売却に向けて本格的な準備を進めておく必要がありますし、当社にも売却のタイミングに関するお問い合わせが増えてきました。

さて、当ブログでは不動産査定価格を上下する基準や要素などについて1つ1つ解説していければと考えております。ざっと要素、項目を上げておくだけでも以下のようなものがあります。

権利関係
・所有権
・地上権
・賃借権
・共有名義

土地、環境
・場所、地域、周辺環境
・土地の形状
・前面道路
・用途地域
・建ぺい率、容積率
・高さ制限、斜線制限、日影規制
・地盤
・交通環境、最寄駅からの距離(交通手段)

建物共通
・築年数
・耐震基準
・建築工法
・間取り、平米数
・方角
・外観
・内装設備(キッチン、風呂、トイレ)

マンション
・総戸数
・階数
・防音性

投資物件
・入居率 
・賃料
・周辺の開発状況

その他
・事故物件
・駐車スペース、駐車場

以上のようなものが不動産価格に影響するものですが、最近のご相談事例としては離婚されたご夫婦の共同名義となっているマンションをどのように売却するかといった内容が増えてきています。

民法の規定では共有財産の場合は共有人の同意が無い限り売却できないことになっています。そのため、片方が売却価格に同意していただけない場合に売却の機会、タイミングを逃してしまうことになります。たとえ100~200万円ほど相場より低くても早く売却した方が良いケース(近くに同じ間取りの新築マンションができる場合など)もあり、高く売ろうと粘ってもうまくいかないケースもよくあります。

このブログでは少しでも高く不動産を売りたいという方に有益な情報を発信できればと考えています。よろしくお願いいたします。

参考WEB 不動産流通推進センター 価格査定マニュアル